Die Abmahnung wegen vertragswidriger Nutzung der Mietsache

Wenn im Verlauf eines Mietverhältnisses der Vermieter feststellt, dass der Mieter die Mietsache abweichend von dem bei Vertragsabschluss vereinbarten Nutzungszweck des Vermieters nutzt, stellt sich die Frage, ob und wie er dieses Verhalten des Mieters dauerhaft verhindern kann. Häufig wird in solchen Fällen geraten, eine Abmahnung wegen Vertragsverstoßes gegenüber dem Mieter auszusprechen ohne konkret zu prüfen, ob dies im Einzelfall zulässig wäre und/oder zu erläutern, wozu eine Abmahnung dient und in welcher Form diese zu erfolgen hat.

Zweck der Abmahnung

Vereinfacht dargestellt hat die Abmahnung den Zweck, der anderen Vertragspartei vor Augen zu führen, dass man ein bestimmtes Verhalten oder eine Unterlassung als Vertragsverstoß bzw. vertragswidrige Nutzung ansieht, dieses nicht duldet und ggf. rechtliche Konsequenzen ziehen wird, wenn der Vertragspartner sein Verhalten nicht ändert. In der Abmahnung muss der Vertragsverstoß (hier also die vom Vertrag abweichende Nutzung) so konkret beschrieben werden, dass der Mieter prüfen kann, ob das gerügte Verhalten tatsächlich eine vertragswidrige Nutzung oder eine Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag darstellt. Dazu muss der Vermieter darstellen, was der vertraglich vereinbarte Nutzungszweck ist und in welcher Art und Weise die Mietsache vom Mieter tatsächlich genutzt wird.

Wann liegt eine vertragswidrige Nutzung vor

Ein Vertragsverstoß bzw. eine vertragswidrige Nutzung liegt vor, wenn die Mietsache zu einem ganz bestimmten Zweck vermietet wurde. Der Zweck kann im Mietvertrag ausdrücklich benannt sein oder sich aus den Umständen und den Absprachen während der Vertragsverhandlungen ergeben. Da Mietverträge meist auf Dauer angelegt sind und es auch in laufenden Mietverhältnissen zu Auswechslungen einzelner Mietvertragsparteien kommt (z.B. beim Verkauf des Grundstücks; § 566 BGB) empfiehlt es sich aber, einen Nutzungszweck ausdrücklich im Vertrag festzuhalten, sofern die Nutzung nur zu diesem Zweck erfolgen soll oder ggf. baurechtlich nur dazu zulässig ist. In Wohnraummietverträgen wird daher überwiegen durch Formulierungen wie „zu Wohnzwecken“ oder „als Wohnung“ der Zweck der Anmietung konkretisiert. In Gewerbemietverträgen erfolgt meist eine ganz konkrete Bezeichnung der gewerblichen Nutzung (z.B. „als Büro“, „zum Betrieb einer Bäckerei“ etc.). Grundsätzlich gilt zunächst, dass eine anderweitige als vereinbarte Nutzung nicht zulässig ist und der Vermieter dieser Nutzungsänderung erst zustimmen bzw. diese erlauben muss.

Insbesondere aufgrund baurechtlicher Vorschriften oder vertraglicher Vereinbarungen mit anderen Mietern (Konkurrenzverbote) haben Vermieter ein besonderes Interesse den Nutzungszweck einer Mieteinheit klar zu bestimmen und eine anderweitige Nutzung zu verhindern.

Ob der Mieter mit seiner Nutzung nun aber tatsächlich so stark von dem vertraglich vereinbarten Nutzungszweck abweicht, dass der Vermieter einen Unterlassungsanspruch hat, ist immer eine Frage des Einzelfalls.

Nutzen der Wohnung als Arbeitsplatz

So stellt zum Beispiel die Nutzung eines Teils der Wohnung als Arbeitsplatz oder Heimarbeitsplatz keine vertragswidrige Nutzung dar, wenn damit kein Publikumsverkehr verbunden ist, die Tätigkeit nicht nach außen in Erscheinung tritt und der Charakter einer Wohnraumnutzung erhalten bleibt. Ein Lehrer kann beispielsweise die Arbeiten der Schüler in seiner Wohnung korrigieren und ein Gewerbetreibender seine Buchhaltung zu Hause ausführen, sofern kein Publikumsverkehr (Kunden oder Mitarbeiter) damit verbunden ist. Die Benutzung einer zu Wohnzwecken angemieteten Einheit als Arztpraxis, Musikschule oder als Geschäftsanschrift für eine gewerbliche Tätigkeit sind nach der Rechtsprechung ohne Zustimmung des Vermieters unzulässig.

Insbesondere in Ballungsräumen stellt sich die Untervermietung von Wohnungen durch die Mieter als Ferienwohnungen zunehmend als Problem dar. Auch die Touristen nutzen letztlich die Wohnung zum Übernachten. Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 08.01.2014 (VIII ZR 210/13) ausdrücklich klargestellt, dass eine solche Nutzung ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters einen Vertragsverstoß darstellt. Diese Art der Nutzung ist üblicherweise auch nicht von einer allgemeinen Untermieterlaubnis umfasst, da die Feriengäste die Wohnung in der Regel nur kurzzeitig anmieten, während die normale Untervermietung nach Ansicht des Gerichts meist auf längere Zeit (Monate/Jahre/unbefristet) gerichtet ist. Der Vermieter kann also mit einer Abmahnung eine Unterlassung dieser Art der Nutzung verlangen.

Bei Gewerbemietverhältnissen ist ein häufiger Streitpunkt die Änderung des Betriebes des Mieters. Will ein Mieter zum Beispiel sein Sortiment erweitern, kann sich dies als vertragswidrige Nutzung darstellen. Ausgangspunkt ist auch hier der vertraglich vereinbarte Nutzungszweck. Hat ein Mieter eine Einheit zum Betrieb eines Büros angemietet und ist eine Änderung des Nutzungszwecks ausgeschlossen oder von der Zustimmung des Vermieters abhängig, darf die Mieteinheit z.B. nicht einfach als Fleischerei genutzt werden.

Form der Abmahnung

Es handelt sich dabei um eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung. Sie muss dem Mieter daher zugehen und vom Vermieter selbst oder von seinem Vertreter unter Vorlage einer Vollmacht erklärt werden. Die Abmahnung selbst kann mündlich erklärt werden. Da sie jedoch auch eine Voraussetzung für eine spätere Kündigung sein kann oder der Vermieter bei Nichtbefolgung seine Ansprüche auf Unterlassung des gerügten Vertragsverstoßes gerichtlich geltend machen will, sollte sie schriftlich oder in Textform erfolgen.

Mit der Abmahnung muss eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt werden, sofern daraus rechtliche Konsequenzen abgeleitet werden sollen. Dabei richtet sich die Dauer der zu setzenden Abhilfefrist nach den Umständen des Einzelfalles. Sie muss so bemessen sein, dass der Mieter nach Zugang der Abmahnung in der Lage ist, das vom Vermieter beanstandete Verhalten innerhalb der gesetzten Frist zu ändern, bzw. die vom Vermieter gerügten Beanstandungen beheben zu können. Eine zu kurze Fristsetzung führt aber nicht zur Unwirksamkeit der Abmahnung insgesamt, sondern lediglich dazu, dass die angemessene Fristsetzung gilt bzw. der Vermieter erst nach Ablauf einer angemessenen Frist Rechte aus der Abmahnung herleiten kann.

Wird auch nach Fristablauf die vertragswidrige Nutzung fortgesetzt, kommt eine Kündigung oder eine Unterlassungsklage in Betracht.