Immer schön der Reihe nach

Immer schön der Reihe nach

Die Modernisierung im Wohnraummietverhältnis: Was Vermieter berücksichtigen müssen, damit alles rechtens ist.

Mietrechtlich ist in § 555 b BGB klar definiert, welche baulichen Veränderungen in Wohn-gebäuden als Modernisierungsmaßnahmen gelten. Sie müssen sich nicht zwingend ausschließlich auf die Woh-nung eines Mieters beziehen, sondern können auch das Haus oder das dazugehörige Grundstück betref-fen. Was also ist was?

Energetische Modernisierung Zu den Maßnahmen, durch die in Bezug auf die Miet-sache Endenergie nachhaltig eingespart wird, gehö-ren insbesondere die Dämmung von Gebäudeteilen (Dach, oberste Geschossdecke, Fassade, Kellerdecke), der Austausch schlecht isolierter Fenster gegen neue Isolierglasfenster, Maßnahmen zur wesentlichen Ver-minderung des Energieverlustes der zentralen Hei-zungs- und Warmwasseranlagen.

Reduzierung des Wasserverbrauchs Maßnahmen, die zu einer nachhaltigen Einsparung von Wasser führen, umfassen beispielsweise den Ein-bau von Wasserzählern, den Austausch von Arma-turen, um den Wasserverbrauch zu reduzieren, die Errichtung von Regenwassergewinnungsan lagen, die Brauchwasser sparen.

Erhöhung des Gebrauchswertes Hier geht es um die objektive Betrachtung: Nicht das subjektive Empfinden oder der Geschmack des Mieters entscheidet, sondern die tatsächliche Verbesserung der Mietsache, die ihren Gebrauchswert erhöht. Dazu zäh-len beispielsweise der erstmalige Anbau eines Balkons, der Einbau einer Aufzuganlage, die Verbesserung der Elektrizitätsversorgung, der Einbau von Schallschutz-fenstern, die Verbesserung des Wohnungszuschnitts, der Belichtung oder Belüftung, der Wasserver- und -entsorgung, der sanitären Ein-richtungen sowie der Sicherheit der Wohnung.

Verbesserung der Wohnverhältnisse Bauliche Maßnahmen zur „Ver-besserung der allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer“ betreffen den Außenbereich und kommen allen Wohnungen zugute. Hierzu zählen insbesondere der Ein-/Anbau einer Gemeinschaftsantenne/Satellitenempfangsanlage, die Pflanzung von Grünanlagen auf dem Wohngrundstück, die Einrichtung von Kfz- und Fahrrad-Stellplätzen für die Mieter und der Bau von Kinderspielplätzen.

Maßnahmen auf Grund äußerer Umstände Das Gesetz nennt sie „Maßnahmen, die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaß-nahmen nach § 555 a BGB sind.“ Sie beziehen sich auf Arbeiten, die in Folge einer behördlichen Anordnung oder einer gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen sind, beispielsweise die gesetzlich vorgeschriebene Aus-stattung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern oder die Ausstattung mit Erfassungsgeräten für den Wär-meverbrauch, um den Nachweispflichten gemäß der Energieeinsparverordnung nachzukommen.

Schaffung neuen Wohnraums Maßnahmen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird, umfassen z. B. den Ausbau des Dachgeschosses, den Aus- bzw. Umbau von Nebenräumen oder bisher nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen zu einer Wohnung oder auch die Erweiterung und Aufstockung von Gebäuden.

Wichtig: die Ankündigung! Wer eine Modernisierung nach den obigen Definitio-nen plant, muss dies nach § 555 c Abs. 1 BGB spätes-tens drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich ankündigen. Ein solches Schreiben an die Mieter muss zwingend folgende Punkte enthalten:

1.Eine Darstellung der Art und des geplanten Umfangs der Arbeiten in wesentlichen Zü-gen: Die Formulierung „in wesentlichen Zügen“ stellt klar, dass an den Inhalt der Ankündigung, insbesondere hinsichtlich Art und Umfang, kei-ne überhöhten Anforderungen gestellt werden dürfen. Sinn und Zweck der Mitteilung ist es, dass sich Mieter ein Bild davon machen können, was auf sie zukommt: eventuelle Beeinträchti-gungen, Veränderungen der Mietsache. Hier gilt der Grundsatz: Je größer die bauliche Ver-änderung und die Beeinträchtigung für die Mieter, desto konkreter müssen die Angaben in der Ankündigung sein. Handelt es sich um energetische Modernisierungsmaßnahmen, kann der Vermieter insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen, § 555 c Abs. 3 BGB.

2.Voraussichtlicher Beginn und Dauer der Arbeiten: Die Ankündigung muss darüber informieren, wann die Arbeiten beginnen, möglichst zu welcher Tageszeit sie durch-geführt und wann sie voraussichtlich beendet sein werden. Geht es um bauliche Maßnahmen außerhalb der Woh-nung, die Mieter nur mittelbar beeinträchtigen, reicht es aus, sich dabei auf eine Kalenderwoche zu beziehen. Sind Arbeiten in der Wohnung er-forderlich, sodass Handwerkern Zutritt gewährt werden muss, sind die Termine auf den Tag genau mitzuteilen.

3. Mieterhöhung und Betriebskosten: Sofern nach der Modernisierung eine Mieterhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, muss die Ankündigung den zu erwartenden Betrag ent-halten, zudem die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten, sofern sie sich ändern. Der Be-trag der zu erwartenden Mieterhöhung ist be-zogen auf die gesamte Wohnung anzugeben, nicht pro Quadratmeter. Auch die Mitteilung einer Spanne oder eines Prozentsatzes genügt nicht Bei mehreren Modernisierungsmaßnah-men ist die Mieterhöhung für jede einzelne ge-sondert anzuzeigen. Die Angabe der künftigen Betriebskosten ist auch erforderlich, wenn neue Betriebskostenarten eingeführt werden sollen.

Härteeinwand und Duldungspflicht Gemäß § 555 d Abs. 1 BGB haben Mieter eine Moder-nisierungsmaßnahme grundsätzlich zu dulden, wenn sie gemäß § 555 c BGB angekündigt wurde. Bedeutet die Modernisierung für einen Mieter, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts eine Härte, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Ver-mieters oder anderer Mieter sowie in Bezug auf Ener-gieeinsparung und Klimaschutz nicht zu rechtfertigen ist, besteht die Duldungsverpflichtung des Mieters nicht Hier sind die jeweiligen Interessenlagen gegeneinander abzuwägen. Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben da-bei außer Betracht; sie sind nach § 559 Abs. 4 BGB nur bei einer späteren Mieterhöhung zu berücksichtigen. Nach § 555 d Abs. 3 BGB haben Mieter dem Vermie-ter gegenüber schriftlich bis zum Ablauf des Monats, in dem die Modernisierung angekündigt wurde, zu be-gründen, warum deren Duldung und die voraussichtliche Mieterhöhung für sie eine Härte darstellt. Härtegründe können beispielsweise sein:

  • Schwangerschaft
  • unverhältnismäßig lang andauernde Baumaßnahmen
  • Gebrechlichkeit und akute Gesund-heitsgefährdung
  • Fensteraustausch im Winter schwere Erkrankung

Wird hier die Frist versäumt, sind spätere Härteeinwände grundsätzlich ausgeschlossen — es sei denn, ein Mieter wurde unverschuldet daran gehindert, sie einzuhalten, und teilt dem Vermieter die Gründe der Verzögerung schriftlich mit. Entsprechend sollen Mieter in der Ankündigung auch auf die Form und Frist des Härteeinwandes hingewie-sen werden. Nach § 555 c Abs. 2 BGB i. V m. § 555 d Abs. 3 S. 1 BGB besteht diese Hinweispflicht. Kommt der Vermieter der ihm obliegenden Hinweispflicht in der Modernisierungsankündigung auf die Form und die Frist des Härteeinwands nicht nach, muss der Mieter die Monatsfrist und die Textform für die Härteeinwän-de nicht berücksichtigen.

Muss immer angekündigt werden? Die Modernisierungsankündigung ist dann entbehrlich, wenn die Arbeiten nicht oder nur unerheblich auf die vermieteten Räume einwirken und auch keine oder le-diglich eine unerhebliche Mieterhöhung auslösen. Die Bagatellgrenze liegt hier bei einer Erhöhung um max. fünf Prozent der bisherigen Nettokaltmiete, oder wenn der Vermieter ganz darauf verzichtet. Maßnahmen mit unerheblicher Einwirkung auf die ver-mieteten Räume sind Arbeiten außerhalb der Wohnung, die Mieter nicht beeinträchtigen. Auch der Einbau von Heizkostenverteilern zählt dazu. Allerdings macht nicht jede geringfügige Maßnahme die Ankündigung auch entbehrlich. Wie so oft sind hier die Umstände zu be-rücksichtigen und im Einzelfall abzuwägen.

Autor: Groß Rechtsanwälte, Steffen Groß



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