Die Kündigung wegen Zahlungsverzuges

Die Kündigung wegen Zahlungsverzuges

Die Kündigung wegen Zahlungsverzuges
Müssen es zwei Monatsmieten sein?

Die einzige Hauptleistungspflicht eines Mieters besteht gemäß § 535 Abs. 2 BGB darin, die vereinbarte Miete an den Vermieter zu zahlen. Doch nicht immer erfüllen Mieter diese Pflicht. Die Hintergründe für einen Zahlungsverzug des Mieters sind vielfältig und oftmals rechtswidrig. Wenn der Vermieter dies nicht länger hinnehmen will, kann er die Möglichkeit einer Kündigung wegen dieses Zahlungsverzugs prüfen.

Nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB liegt ein wichtiger Grund für die Kündigung vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende  Termine  mit  der  Entrichtung der  Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich  über mehr als zwei  Termine erstreckt, mit  der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages  in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate  erreicht. Maßgebend für die Berechnung ist die zum  Zeitpunkt  des  Zugangs  der  Kündigung  vereinbarte Miete.  Nach §543 Abs. 2 S. 2 BGB  ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn  der  Vermieter  vorher befriedigt wird.

Ausgangsfall
Der Mieter stimmt einer Mieterhöhung von 500 Euro um 5  Euro ab Juni 2019 zu.  Er hatte aber ohne ersichtlichen Grund im April 2019 keine Miete gezahlt und  zahlt  auch  im  Juni  2019  keine  Miete. Kann der Vermieter kündigen?

Wenn in zwei Monaten gar keine Miete gezahlt wird, dann liegt  in  der  Regel  ein  Kündigungsgrund  vor. Dies gilt aber nicht, wenn die Miete erhöht wurde. Im Ausgangsfall besteht für April in Höhe von 500 Euro Zahlungsverzug und für Juni in Höhe von 505 Euro; der Gesamtverzug von 1.005 Euro erreicht nicht den Betrag von zwei  Monatsmieten,  mithin  1.010  Euro. Eine Kündigung ist daher nicht möglich (AG Lübeck, Beschluss vom 9.1.2017, Az. 31 C 2199/16).

Variante 1
Der  Mieter  ist  mit  den  Zahlungen  für  Mai  und  Juni 2019  in  Verzug.  Ein Kündigungsgrund liegt  vor,  denn der Mieter ist für zwei aufeinanderfolgende Termine (Mai  und  Juni)  mit  einem  nicht  unerheblichen  Teil der Miete in  Verzug. Ein nicht unerheblicher Teil  der Miete  liegt  nämlich  dann  vor,  wenn  der  Rückstand den  Betrag  einer  Monatsmiete  übersteigt  (BGH, Urteil vom 23.7.2008, Az. XII  ZR 134/06).

Variante 2
Wie Variante 1, der Mieter zahlt aber am 20. Juni 2019 einen Betrag von 505 Euro. Auch in diesem Fall kann der Vermieter am 21. Juni 2019 noch die Kündigung aussprechen, obwohl der Zahlungsverzug  nur 500  Euro  beträgt.  Der Kündigungstatbestand ist entstanden,  aber noch nicht  wieder  weggefallen. Er fällt  erst dann wieder weg, wenn der Rückstand vollständig ausgeglichen wird. Solange nach einem entstandenen Kündigungsgrund der Vermieter nicht vollständig befriedigt wurde, besteht der Kündigungsgrund  weiter.  Eine Ausnahme  besteht  dann, wenn nur noch ein unerheblicher zahlungsrückstand besteht.  Dann könnte eine Kündigung rechtmissbräuchlich sein. Als Fazit  bleibt  festzuhalten, dass auch ein geringerer  Zahlungsverzug als zwei Monatsmieten zu einer  Kündigung  führen  kann.  Hier sind im Einzelnen die Forderungen, Zahlungen und  Tilgungsbestimmungen zu prüfen.